Blog
Podstatné náležitosti kúpnej zmluvy
V tomto blogu si povieme niečo o kúpnej zmluve a o jej podstatných náležitostiach, ktoré je potrebné dodržať, aby bola kúpna zmluva platná a účinná.
Kúpna zmluva je právne záväzný dokument, ktorý dáva obidvom stranám zmluvy určité práva a povinnosti. Kupujúci je povinný zaplatiť stanovenú cenu za predmet kúpy a predávajúci je povinný daný predmet kúpy odovzdať kupujúcemu, a tým previesť na kupujúceho vlastnícke právo k predmetu kúpy.
Teda účelom kúpnej zmluvy je prevod vlastníckeho práva k veci z predávajúceho na kupujúceho.
Zaujímavosťou je, že právna úprava kúpnej zmluvy je zakotvená v Obchodnom aj Občianskom zákonníku. Rozdiel spočíva najmä v tom, že kúpnu zmluvu podľa Obchodného zákonníka uzatvárajú spravidla aspoň dvaja podnikatelia medzi sebou, kým pri kúpnej zmluve podľa Občianskeho zákonníka vystupujú jeden alebo viacerí nepodnikatelia. Zmluvu podľa Obchodného zákonníka môžu však uzavrieť aj nepodnikatelia v prípade, ak do zmluvy uvedú, že predmetná zmluva sa bude riadiť úpravou Obchodného zákonníka.
Aký je ale rozdiel medzi právnou úpravou kúpnej zmluvy v Obchodnom a v Občianskom zákonníku?
Ako už vyplýva z názvu, zatiaľ čo Obchodný zákonník je prispôsobený pre obchodné vzťahy, Občiansky zákonník je pri spôsobený pre bežné civilné vzťahy medzi občanmi.
Sú prípady, kedy je pre predávajúceho vhodnejšie uzatvorenie kúpnej zmluvy podľa Obchodného zákonníka a to vzhľadom na to, že v takomto prípade môže niesť zodpovednosť iba za vady, ktoré má vec pri prevzatí a nie za vady, ktoré sa vyskytnú neskôr (pokiaľ nejde o vady spôsobené porušením povinnosti predávajúceho). Samozrejme nesmie však ísť o spotrebiteľský vzťah a teda, ak jedna strana koná v rámci svojej podnikateľskej činnosti (podnikateľ) a druhá strana nekoná v rámci svojej podnikateľskej činnosti (spotrebiteľ). Takýto spotrebiteľský vzťah sa vždy riadi predpismi občianskeho práva a to aj v prípade, ak by si zmluvné strany v zmluve výslovne dohodli použitie Obchodného zákonníka. Spotrebitelia požívajú špeciálnu ochranu.
V obidvoch prípadoch však pri kúpnej zmluve rozoznávame dve zmluvné strany, ktorými sú predávajúci a kupujúci. Základnou povinnosťou predávajúceho je odovzdať kupujúcemu predmet zmluvy, pričom kupujúci je následne povinný daný predmet prevziať a zaplatiť za neho kúpnu cenu. Predmetom zmluvy môže byť napríklad nehnuteľnosť, automobil, pozemok, alebo iný hnuteľný majetok, pričom musí byť v zmluve jasne vymedzený, aby nebolo možné ho zameniť. Podstatnou náležitosťou kúpnej zmluvy je takisto kúpna cena, pričom zatiaľ čo v zmluve podľa Občianskeho zákonníka musí byť v zmluve určená, podľa Obchodného zákonníka musí byť dohodnutý aspoň spôsob jej určenia.
Na to, aby bola zmluva platná, musí teda spĺňať nasledovné podstatné náležitosti:
- označenie zmluvných strán, t.j. predávajúceho a kupujúceho v rozsahu meno priezvisko, rodné priezvisko (aj u mužov), dátum narodenia, rodné číslo a trvalý pobyt;
- označenie predmetu kúpy – nehnuteľnosť je potrebné špecifikovať dostatočne určito, a to podľa údajov dostupných na príslušnom liste vlastníctva;
- uvedenie kúpnej ceny;
- záväzok predávajúceho odovzdať kupujúcemu predmet kúpy,
- záväzok kupujúceho prevziať od predávajúceho predmet kúpy a zaplatiť zaň dohodnutú cenu.
Pozor v špeciálnych prípadoch, napr. v prípade predaja a kúpy bytu alebo nebytového priestoru je potrebné splniť aj ďalšie náležitosti, ktoré ustanovujú zákony (zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov): takáto zmluva musí obsahovať vždy napríklad aj vyhlásenie nadobúdateľa bytu alebo nebytového priestoru v dome o pristúpení k zmluve o spoločenstve vlastníkov alebo k zmluve o výkone správy a samozrejme aj iné zákonom presne určené náležitosti.
V prípade, že dôjde k porušeniu kúpnej zmluvy zo strany jednej alebo obidvoch strán, môže druhá strana požadovať sankcie: náhradu škody, zmluvnú pokutu, atď. Je dôležité, aby boli podmienky kúpnej zmluvy jasne stanovené, a aby boli obidve strany s nimi oboznámené. Spory vyplývajúce z nejednoznačných, nepresných či nesprávnych ustanovení kúpnej zmluvy bývajú totižto medzi zmluvnými stranami pomerne časté. Preto Vám odporúčame ponechať vypracovanie kúpnych zmlúv na odborníkov alebo minimálne sa s nimi pri vypracovávaní zmluvy poradiť. Tým predídete možným problémom, ktoré by mohli nastať.
Ak by ste potrebovali poradiť, či vyhotoviť alebo skontrolovať kúpnu zmluvu, neváhajte sa na nás obrátiť: pravnesluzby@4justice.sk, +421 911 844 424.
Použité zdroje:
Zákon č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník
Zákon č. 513/1991 Zb. Obchodný zákonník
